城市規劃部門按照城市發展所需，將城市用地嚴格劃分了各種商業、住宅、工業等土地用途，土地使用者只能按規定使用土地，比如商業用地，只能用來建寫字樓、商場、公寓等建筑，并不能用來建廠房，并且一般情況下，這幾種土地屬性是不能輕易轉換的，如確實需要轉換的，也要得到土地上級主管部門的同意和審批才可，私自轉換土地使用屬性是違法的一種行為，那么工業用地如何轉為商業用地？工業用地轉商業用地流程是怎樣的呢？
一、工業用地如何轉為商業用地？
根據國家《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定和《中華人民共和國土地管理法》第五十六條的有關規定，目前工業用地轉化為商業用地主要有三個途徑：
1、必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準;
2、如工業用地符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣;
3、通常的做法，可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。
二、工業用地轉商業用地流程
1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字。
2、然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更。
3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。
現在變更土地用途沒有充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規劃管理的嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所有簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險。所以很可能的結局就是，如果要變更土地用途就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。
現在工業用地轉商業用地具體如下：
1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。
2、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整后新的用途及規劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。
3、經招拍掛出讓后產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。
4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證。
PS：
根據《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定，以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。
《中華人民共和國土地管理法》第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
